Спрашивали? Отвечаем: расторжение договора управления по инициативе УО

Член Ассоциации «Р1» задал вопрос, который волнует многие управляющие организации. Наши эксперты разъяснили, могут ли УО расторгнуть договор управления с собственниками в одностороннем порядке, например, из-за низкой платёжной дисциплины.

В соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, ст. 450 ГК РФ, расторжение договора управления допускается по соглашению сторон или по решению суда при нарушении договора другой стороной или в связи с существенным изменением обстоятельств.

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, определить или изменить способ управления МКД могут собственники помещений на общем собрании в любое время (постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 № 7677/2011).

Управляющие организации такого права лишены. У них есть несколько вариантов прекратить договорные отношения с собственниками:

1. Инициировать ОСС и вынести на голосование вопрос о досрочном расторжении договора управления.
2. Подать в суд при наличии обстоятельств, свидетельствующих о существенном нарушении условий договора со стороны жителей. Убытки УО не являются существенным нарушением, это предпринимательский риск самой компании.

Также УО может дождаться окончания срока действия договора управления. В таком случае компания в соответствии с ч. 6 ст. 162 ЖК РФ должна заранее уведомить собственников и муниципалитет о том, что не собирается пролонгировать договор.

ВС РФ в определении от 19.04.2021 № 303-ЭС20-23313 по делу № А51-21536/2019 отметил, что компания не обязана управлять домом по истечении срока договора управления. Такие выводы можно найти в деле № А34-12935/2019 и № А66-4720/2020.

Хотите оперативно получать квалифицированные консультации экспертов и юристов в сфере ЖКХ? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и пользуйтесь всеми преимуществами членов нашего объединения.