Читайте топ-5 ответов на вопросы, которые вы задавали.
Сегодня говорим про:
- Несанкционированную замену стояка ГВС/ХВС собственником;
- Кворум по принятию решения о проведении капитального ремонта;
- Составление реестра общедомового имущества МКД;
- Отсутствие сведений о собственнике помещения в реестре;
- Фальсифицированные решения и как их оспорить.
1. Вопрос: Если собственник поменял стояк гвс и хвс, а они через какое-то время лопнули и затопили квартиру внизу, чья ответственность тогда?
Ответ: Стояки коммуникаций являются зоной ответственности управляющей организации, так как являются общим имуществом (п. 5 постановления Правительства от 13.08.2006 № 491).
Но при этом, в соответствии с пп. "е" п. 35 Правил предоставления КУ (Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354), потребитель не вправе несанкционированно подключать оборудование потребителя к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения напрямую или в обход приборов учета, вносить изменения во внутридомовые инженерные системы.
В случае если вред причинен не бездействием управляющей организации, а действиями собственника, то на основании статьи 1064 ГК РФ ответственность будет нести именно такой собственник.
Управляющая организация должна доказать, что никакого согласования с ней не проводилось, а свои обязанности по содержанию общедомового имущества и устранению аварии она выполняла качественно.
2. Вопрос: Каким кворумом принимаются решения о проведении кап. ремонта за счет средств спец.счета? Как решаются вопросы по сроку проведения работ, стоимости работ, выбору лица, уполномоченного принимать работы и т.д.?
Ответ: Ст. 189 ЖК РФ говорит:
5. В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:
- перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
- предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 190 настоящего Кодекса;
- лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
5.1. В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:
- перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
- предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
- сроки проведения капитального ремонта;
- источники финансирования капитального ремонта;
- лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
Так как в указанной статье не указан кворум для решения данных вопросов, вопросы относятся к п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ как "другие вопросы" и, согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, принимаются большинством (т.е. более 50%) голосов от собственников, принимающих участие в голосовании.
Самое же главное решение "о проведении капитального ремонта" решается согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ - не менее 2/3 от общего числа голосов собственников в многоквартирном доме.
3. Вопрос: У потенциально МКД запрос - сделать реестр ОДИ! Переживают, что УК-афишированная застройщиком, которую хотят сменить, демонтирует что-нибудь из ОДИ. Вопрос - как это можно сделать, если УО еще не выбрали.
Ответ: Состав общего имущества определяется в соответствии с п. 1 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 № 491:
- Собственниками помещений в доме – в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ.
- Органами государственной власти – в целях контроля за содержанием ОИ.
- Органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по выбору УО.
Потенциальным УК и иным лицам право составления реестра законом не предоставлено. Поэтому вы можете составить такой реестр только на основании полномочий от общего собрания.
Либо, так как собственники негодуют и сомневаются в вас, можете предложить собственникам самостоятельно составить реестр. А для того, чтобы собственники не усомнились, смогут ли самостоятельно это сделать, предложить им свою помощь - скажем, стать "консультантами" в этом вопросе.
4. Вопрос: Что указывать в реестре собственников для протокола ОСС в сведениях о собственнике, если на квартиру нет никаких данных (нет ФИО, реквизитов документов), так же нет данных на эту квартиру в ЕГРН. Собственник точно есть, но он с 2005 года так и не оформил квартиру в собственность, покупал квартиру ещё по договору инвестирования. По поводу обращения в администрацию о признании квартиры бесхозной - займет много времени.
Можно ли вписать в реестре - данные отсутствуют? Примет ли ГЖИ такой протокол?
Ответ: Реестр собственников является обязательным приложением к протоколу (п. 20 приказа Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр).
При этом объективная ситуация сложилась так, что вы можете предоставить реестр, но часть сведений отсутствует. Поэтому вы можете указать в реестре, что сведения отсутствует, и предоставить реестр в ГЖИ. Также для подтверждения факта отсутствия сведений, приложите выписку из ЕГРН. Оснований для отказа в принятии протокола в этом случае не будет.
5. Вопрос: Куда обратиться, если другая УК предоставила протокол ОСС с подделанными бюллетенями? Жители получили ответ от ГЖИ, что одной УК отказали (собрание было реально) и другая УК принесла доки на включение в реестр (собрание подделано). Куда обратиться, если другая УК предоставила протокол ОСС с подделанными бюллетенями?
Ответ: Так как решения (они же в простонародье - бюллетени) являются обязательным приложением к протоколу ОСС (пп. "ж" п. 20 Требований, утвержденных Приказом Минстроя РФ № 44/пр от 28.01.2019 года), а "решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия" (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), то их подделка влечет за собой привлечение к уголовной ответственности по ст. 327 УК РФ.
Для того, чтобы государственные органы начали проверку по данному пакету документов, необходимо направить заявление о фальсификации от имени собственников (чем больше собственников подпишет обращение, тем лучше) в прокуратуру и ГЖИ. ГЖИ не вправе проводить проверку по фальсификации, однако уведомить о том, что протокол сфальсифицирован, необходимо. В заявлении необходимо указать о том, что было проведено реальное собрание, выбрана другая управляющая компания, приложить копию пакета документов по реальному собранию, потребовать проведения экспертизы.
В случае, если прокуратура закроет дело сославшись на то, что при проверке нарушений не обнаружено, собственникам необходимо обратиться с исковым заявлением в районный суд с требованием признать протокол ничтожным, подписи сфальсифицированными и потребовать привлечь недобросовестную УО к уголовной ответственности. В борьбе с недобросовестной УО также могут помочь местные СМИ, так как заявление СМИ о нарушениях закона, обязывает прокуратуру провести внеплановую проверку по полученной информации (п. 2 ч. 2 ст. 10 294-ФЗ).
